【土地】增加租赁住房用地让租金“降降降”

    增加租赁住房用地让租金“降降降”

如何让租房者租得起租得久？各地探索从源头入手降成本，“多渠道保障”租赁房土地供应。记者了解到，北京、上海、广州、杭州、山东等地采取集体土地入市，“零溢价率”和“自持面积比例”竞拍，以及划拨等多种方式增加租赁用地面积，降低建设成本，让租金更“亲民”。

集体土地、“零溢价率”竞拍，从源头入手降成本

今年8月，国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

北京市住建委相关负责人表示，从2011年起，北京市陆续在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭地区、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。北京已确定今后5年将建租赁住房50万套，主要在集体建设用地上建设。

深圳市今年9月1日宣布，拟恢复划拨方式供地，其中包括只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。

上海则加大供应以“租赁住房”为用途的地块，并由国有企业“零溢价率”拍得。上海市规划和国土资源管理局官网显示，近两个月的历史成交地块中有13幅“租赁住房”土地交易，竞得人包括上海地产、张江集团、陆家嘴集团，建筑面积共计37.78万平方米，均为起始价格交易。此外，光明集团、上海电气等15家国企主动梳理存量土地用于租赁住房建设。

上海已明确，今后5年上海租赁住房用地计划将从“十二五”期间的5.9%提升到“十三五”期间的30.9%。

自去年11月起，北京、天津、成都等地陆续采取竞拍自持面积建设租赁住房的探索，绿城、绿地、龙湖、万科等知名开发商均有参与。

帮租客算算账，地价降了租金能便宜多少？

北京平房乡公租房项目建设方北京鸿科鑫宇房地产投资有限公司董事长陈学东介绍，该项目共有2500余套房。根据项目周边及朝阳区租金指导价格，预计租金约为40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金约为2600元，而链家网显示该项目附近一套57平方米商品房每月租金约为3500元。

上海的“租赁住房”项目在租金定价上也比周边住宅有较大优势。以上海地产拍得的“浦东世博会地块政务办公社区15-01地块”为例，该地块位于世博后滩地区，知名企业总部聚集。该项目总面积约4.92万平方米，楼面价约为7700元每平方米。

安居客首席分析师张波据此算了一笔账，世博“租赁住房”项目分建设成本和运营成本。一般土地费用占房价的50%以上，再加上其他费用，世博“租赁住房”建设成本在2万元每平方米左右。而根据安居客网显示，目前世博地区二手商品房均价约为6万元每平方米，80平方米的两居室租金在每月6000元左右。

可见，在运营成本大致相同的情况下，如按周边住宅相同的租金回报率测算，“租赁住房”项目同样80平方米的两居租金只是市场价的六成多。当然，这只是理论上的测算，项目预计在2年后推出，上海市相关部门暂未透露租金价格。

业内人士透露，国内长租公寓或商品住宅的年租金回报率一般在1%至3%之间，而发达国家这一数据在4%以上。对于“零溢价率”拿地的国有企业来说，从盈利角度考虑，有提高租金回报率的空间，企业会有较大积极性运营好“租赁住房”。

调整城市供地结构，盘活存量用地

北京工业大学社会学系教授李君甫认为，集体土地开发成本低、周期快，租金定价优势明显，而且土地面积可观，在政府有序引导下可以持续供应。集体土地入市将会吸引更多开发商进入租赁市场，从而大大增加租赁房屋的供应量，对抑制租金上涨有很大作用。

张波认为，上海的“租赁住房”项目是政府用保障房的方式介入租赁市场，有规划地在产业园区、市中心和新城等重点区域针对特定人群投放租赁住宅，是一剂对症下药的“特效针”，对租赁市场会造成一定影响，部分区域内租金有望调整，也会对现有的品牌公寓运营商造成一定降价压力。

中央财经大学城市与房地产管理系教授王志锋表示，目前国内城市中工业用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特别是保障房用地。建议在制定城市建设用地供给规划时，调整用地结构比例，增加住宅用地面积，保证保障房、租赁住房用地。对于工商业相对过剩的区域或者利用率较低的闲置土地，可以盘活重新统筹利用。

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